La nueva norma amplía las prórrogas de los contratos de vivienda habitual a cinco o siete años y establece indemnizaciones cuando el arrendador decide no renovar. Entrará en vigor el 15 de noviembre, aunque todavía está pendiente de convalidación parlamentaria.

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Los propietarios que quieran no renovar un contrato de alquiler de vivienda habitual tendrán que comunicarlo al inquilino con al menos seis meses de antelación y, en determinados casos, pagarle una indemnización que puede superar las doce mensualidades. Además, si ninguna de las partes comunica su intención de finalizar el arrendamiento dentro de los plazos establecidos, el contrato se prorrogará automáticamente durante cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica.

Estos son algunos de los principales cambios que introduce el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre, que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La norma tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, pero existe una cuestión fundamental, todavía está pendiente de convalidación. Tras la disolución de las Cortes Generales por la convocatoria electoral, corresponde a la Diputación Permanente del Congreso pronunciarse sobre su continuidad o derogación. Por tanto, las nuevas obligaciones no deben confundirse con las que ya están plenamente vigentes.

“Estamos ante un cambio importante porque afecta directamente a la capacidad de propietarios e inquilinos para planificar la duración de sus contratos. No se trata únicamente de ampliar los plazos de preaviso, sino de establecer consecuencias económicas cuando el arrendador decide poner fin al alquiler”, explica José Miguel Peñas de Pablo, CEO de Grupo Servicios Reunidos Peñas (SRP) y responsable de Administración de Fincas Infantado (AFI).

Así, el texto también modifica el sistema previsto en el anterior Real Decreto-ley 27/2026, derogado por el Congreso el 2 de octubre. Entre las diferencias destacan el retraso de la entrada en vigor, la nueva fórmula de cálculo de las indemnizaciones y la modificación de las excepciones que permiten al propietario no renovar sin compensar económicamente al inquilino.

Seis meses para el propietario y dos para el inquilino

Con el nuevo artículo 10 de la LAU, una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete si el propietario es una persona jurídica, el arrendamiento de vivienda habitual se prorrogará tácita y obligatoriamente por nuevos periodos de cinco o siete años, respectivamente.

Para evitar esa prórroga, el arrendador deberá comunicar su decisión con seis meses de antelación, mientras que el inquilino tendrá que hacerlo con al menos dos meses.

Si el propietario comunica válidamente su intención de no renovar, el contrato finalizará en la fecha correspondiente, salvo que resulte aplicable alguna de las prórrogas extraordinarias previstas legalmente. Además, deberá abonar la indemnización establecida, excepto cuando concurra una causa legal que lo excluya. En cambio, la norma no establece una indemnización a cargo del inquilino por comunicar que no desea renovar el contrato.

La nueva regulación también afecta a los contratos que ya estén vigentes, aunque establece reglas específicas para las prórrogas en curso y las comunicaciones realizadas antes de su publicación. Además, existe una excepción transitoria importante: cuando el 15 de noviembre falten menos de seis meses para el vencimiento, el propietario podrá preavisar con una antelación mínima de cuatro meses.

Indemnizaciones de doce mensualidades o más

Una de las novedades más relevantes es la indemnización que deberá pagar el arrendador de la vivienda cuando decida no renovar el contrato, siempre que no concurra alguna de las excepciones legales.

La compensación será el mayor de dos importes: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia del inquilino, computando proporcionalmente los meses y días.

Para calcularla se utilizará el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Si no puede obtenerse ese valor, se tomará como referencia la renta mensual vigente en el momento de comunicar la no renovación.

Por ejemplo, si el valor de referencia aplicable es de 900 euros mensuales, la indemnización inicial sería de 10.800 euros. Sin embargo, si el inquilino lleva quince años residiendo en la vivienda, la compensación ascendería a 13.500 euros, al resultar superior el cálculo por años de residencia. La indemnización deberá abonarse, con carácter general, cuando el inquilino entregue la vivienda.

No obstante, existen circunstancias que pueden excluirla o aplazar su exigibilidad. Por ejemplo, cuando el arrendatario tenga derecho a una prórroga legal de aceptación obligatoria y la solicite, el pago quedará diferido hasta su finalización. Si reúne los requisitos para esa prórroga y no la solicita, la norma establece que no procede la indemnización.

Además, la venta de la vivienda no elimina el derecho a la compensación. La obligación corresponderá al comprador que se subrogue en la posición del arrendador, salvo que concurra alguna excepción legal.

¿Cuándo puede el propietario de una vivienda en alquiler evitar la indemnización?

El Real Decreto-ley contempla cinco causas de exclusión, que deberán figurar de forma expresa, detallada y por escrito en la comunicación de no renovación.

La primera es que el arrendador persona física necesite la vivienda como residencia permanente para sí mismo, para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si la vivienda no llega a ocuparse en los tres meses posteriores a su entrega, salvo fuerza mayor, podrá nacer el derecho del inquilino a ser indemnizado.

También se excluye la compensación cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en el último año, salvo que exista una causa justificada, como motivos laborales, de salud, estudios o cuidado de familiares, o que hayan continuado residiendo en ella las personas legalmente previstas.

La tercera excepción se produce cuando el inquilino dispone de otra vivienda adecuada en el mismo municipio, de la que es propietario o titular de un derecho real de uso o disfrute y que puede ocupar.

Las otras dos situaciones son la firma de un nuevo contrato o el rechazo, expreso o tácito, de una oferta fehaciente de renovación realizada por el propietario dentro del plazo de preaviso. En este último caso, la oferta deberá garantizar una permanencia mínima de cinco o siete años y una renta ajustada a las condiciones legalmente establecidas.

“Los propietarios deben prestar especial atención a las causas que permiten finalizar el contrato sin indemnización. No basta con alegar una circunstancia de manera genérica, la comunicación debe cumplir los requisitos legales y la causa tiene que poder acreditarse. Un error en este procedimiento puede tener consecuencias económicas importantes y siempre es recomendable contar con asesoramiento especializado para realizar el proceso”, advierte Peñas de Pablo.

Prórrogas especiales para inquilinos vulnerables y viviendas en zonas tensionadas

La reforma mantiene mecanismos específicos de protección para determinados arrendatarios. Cuando el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año si el propietario ha comunicado válidamente su intención de no renovar.

La vulnerabilidad deberá acreditarse mediante un informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos emitido durante el último año. La aceptación será obligatoria cuando el propietario tenga la condición de gran tenedor, salvo que ambas partes hayan firmado un nuevo contrato.

Por otra parte, cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá solicitar prórrogas anuales de hasta tres años, sin necesidad de acreditar vulnerabilidad económica.

En este supuesto, la aceptación será obligatoria para cualquier arrendador, con las excepciones previstas legalmente, entre ellas determinados acuerdos entre las partes, la celebración de un nuevo contrato sujeto a los límites de renta aplicables o la necesidad de ocupar la vivienda en los términos establecidos por la LAU.

Estas prórrogas extraordinarias no se acumulan libremente. La prevista para las zonas tensionadas tiene carácter preferente y, cuando finalice, el contrato podrá extinguirse conforme al preaviso inicial, sin necesidad de una nueva comunicación. La indemnización que corresponda será entonces exigible.

Además, si después de comunicar la no renovación propietario e inquilino acuerdan una prórroga voluntaria, esta deberá respetar una duración mínima de cinco o siete años. Las modificaciones que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario serán nulas en los términos previstos por la norma.

¿Qué ocurre con los contratos de alquiler de vivienda que ya están firmados?

El Real Decreto-ley establece un régimen transitorio para los contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor. Como regla general, las nuevas disposiciones se aplicarán a los vencimientos que se produzcan después del 15 de noviembre de 2026, respetando las reglas especiales previstas para determinadas situaciones.

Una fecha especialmente importante es el 7 de octubre de 2026, día de publicación de la norma. Las comunicaciones válidas de no renovación efectuadas antes de esa fecha conservarán su eficacia y no generarán la nueva indemnización. En cambio, las realizadas desde el 7 de octubre quedarán sujetas al régimen previsto en el Real Decreto-ley, conforme a sus disposiciones transitorias.

Los contratos de vivienda que se encuentren en una prórroga tácita anual conforme a la regulación anterior continuarán en ese periodo hasta su finalización. Después se les aplicará el nuevo régimen.

También se establecen reglas para los arrendamientos de viviendas que se encuentren en tácita reconducción conforme al Código Civil. En estos casos, el nuevo artículo 10 se aplicará desde el primer vencimiento del periodo de reconducción posterior a la entrada en vigor, computándose conjuntamente el tiempo transcurrido desde el contrato original.

La regulación se coordina, asimismo, con las prórrogas extraordinarias previstas en el Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el mismo 6 de octubre. Cuando proceda la nueva prórroga del artículo 10.1 de la LAU, no resultará aplicable la prórroga extraordinaria prevista en aquella disposición.

Para propietarios e inquilinos, la principal recomendación es revisar la fecha de firma, el vencimiento, las prórrogas aplicables y las comunicaciones ya realizadas, puesto que estos elementos determinarán qué régimen corresponde a cada contrato.

“Una de las mayores dificultades de las reformas del alquiler es que no todos los contratos se encuentran en la misma situación jurídica. Puede haber arrendamientos dentro de su duración mínima, otros en prórroga y otros en tácita reconducción. Antes de comunicar una no renovación o asumir que existe derecho a una indemnización, es imprescindible estudiar el contrato concreto”, señala el CEO de SRP y administrador de fincas en AFI.

En cualquier caso, la entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre está condicionada por la situación parlamentaria del Real Decreto-ley 28/2026, todavía pendiente de convalidación. La Diputación Permanente del Congreso deberá pronunciarse sobre su continuidad o derogación, por lo que propietarios, arrendatarios y profesionales inmobiliarios deberán seguir atentos a esa decisión antes de dar por definitivo el nuevo marco regulatorio.

Antes de renovar o finalizar el alquiler de una vivienda revisa:

• La fecha de vencimiento. Comprueba cuándo termina el contrato y si está dentro de su duración mínima, en una prórroga o en tácita reconducción.
• El régimen aplicable. Revisa las reglas transitorias antes de asumir que las nuevas obligaciones afectan a tu contrato.
• Los plazos de preaviso. Verifica con cuánta antelación debe comunicarse la no renovación y conserva constancia de su contenido y recepción.
• Las comunicaciones anteriores. Comprueba si ya se notificó la no renovación y en qué fecha, especialmente si fue antes del 7 de octubre de 2026.
• Las posibles prórrogas extraordinarias. Examina si concurren los requisitos de vulnerabilidad o de ubicación en una zona tensionada y si es necesario solicitarlas.
• El derecho a indemnización. Antes de calcularla, comprueba si corresponde y si existe alguna causa legal que la excluya.
• La documentación. Reúne el contrato, sus anexos, las comunicaciones y los documentos que acrediten las circunstancias alegadas.
• La situación de la norma. Antes de actuar, verifica su convalidación y entrada en vigor, prevista para el 15 de noviembre de 2026.