Encontrar piso de alquiler no es fácil, y no solo por los precios. En plena aplicación de la Ley de Vivienda, muchos contratos siguen incluyendo cláusulas ilegales, desproporcionadas o directamente nulas, pese a que la LAU y la legislación de consumo las prohíben de forma tajante. Desde SRP repasamos las más frecuentes y por qué pueden dejarse “sin efecto”, incluso aunque se hayan firmado.

Los derechos básicos del inquilino son irrenunciables y cualquier pacto que contradiga la ley se tiene por no puesto. No lo decimos nosotros, lo dice la Ley. Sin embargo, en el mercado real siguen apareciendo cláusulas que cargan gastos indebidos, limitan el derecho a irse antes de tiempo o permiten al casero entrar en la vivienda sin permiso. Y muchas veces se aceptan por desconocimiento o por miedo a perder el piso.

Uno de los “clásicos” que sobreviven es el mes de agencia trasladado al inquilino, a pesar de que la Ley de Vivienda fijó que los honorarios de gestión y formalización del contrato los paga el propietario. La práctica continúa sobre todo en ciudades universitarias o zonas con alta demanda: estudiantes y jóvenes que, a última hora, descubren que deben abonar una comisión que nunca figuró en el anuncio. Asociaciones como FACUA y OCU recuerdan que esta exigencia es ilegal y puede reclamarse.

Tampoco faltan las sorpresas en la letra pequeña sobre gastos de comunidad, IBI o tasa de basuras. La LAU permite que estos gastos se trasladen al inquilino si se pacta por escrito; lo que no permite es incluirlos de forma opaca. Una reciente sentencia del Supremo (STS 1637/2025) cambia además el criterio: ahora se consideran “gastos individualizables”, por lo que basta con que el contrato diga que los paga el inquilino, aunque no figure la cifra. El problema aquí es más de transparencia que de legalidad.

Más preocupantes son las cláusulas que pretenden endosar al arrendatario todas las reparaciones y averías. La ley distingue con claridad que el casero debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino solo afronta “pequeñas reparaciones por desgaste”. Obligarle a cambiar la caldera, la instalación eléctrica o ventanas es nulo de pleno derecho.

Fianzas desorbitadas, meses por adelantado y penalizaciones inventadas

En vivienda habitual la regla fija una mensualidad de fianza y, como mucho, dos mensualidades adicionales en concepto de garantías. Pedir cuatro meses de depósito, seis meses por adelantado o avales bancarios abusivos puede considerarse cláusula desproporcionada y, por tanto, abusiva en los términos del TRLGDCU.

También proliferan cláusulas que intentan impedir al inquilino marcharse antes del año, o incluso antes de los dos. Nada de eso es legal. Transcurridos seis meses, el inquilino puede desistir con 30 días de preaviso, y la indemnización máxima para el casero es una mensualidad por cada año pendiente, prorrateada si es menos. Todo lo que vaya más allá se considera nulo.

En la misma línea están los preavisos inflados: algunos contratos exigen avisar con dos o tres meses de antelación para no renovar. De nuevo, la norma dice otra cosa: 30 días.

Y sigue extendida la picaresca de los contratos de temporada de 11 meses que esconden, en realidad, una vivienda habitual. Si el destino real del piso es ser la residencia de la persona, la ley se impone: hay derecho a prórroga de hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa). Encadenar contratos cortos para “echar” al inquilino suele calificarse como fraude de ley.

Muchos contratos siguen incluyendo cláusulas tipo “IPC + 3 puntos” o directamente “según IPC”. Pero la Ley de Vivienda fijó límites temporales: 2 % en 2023, 3 % en 2024 y, desde 2025, el nuevo Índice de Referencia del INE (IRAV), situado en torno al 2,2–2,25 %. Aunque el contrato diga otra cosa, el casero no puede subir más de lo que marca el índice.

Y un detalle que sorprende: si el contrato no incluye ninguna cláusula de actualización, no se puede subir la renta, aunque el casero invoque IPC o IRAV.

Por último, la inviolabilidad del domicilio está protegida por la Constitución. El propietario no puede entrar sin permiso ni imponer visitas periódicas. Solo cabe acordar visitas concretas, con fecha y consentimiento. También son abusivas las prohibiciones absolutas de recibir visitas o limitaciones excesivas del uso normal de la vivienda.

Qué puede hacer el inquilino si detecta una cláusula abusiva

Lo primero es saber que no tiene obligación de cumplirla. Las cláusulas abusivas o contrarias a la LAU se consideran “no puestas”, y el resto del contrato sigue vigente. Pedir que se modifique antes de firmar, guardar anuncios y conversaciones, y dejar constancia por escrito son herramientas clave para negociar.

Si ya se ha firmado, hay vías de reclamación: escrito al casero o a la agencia, OMIC, asociaciones de consumidores y, en último término, vía judicial en reclamaciones de cuantías pequeñas o conflictos sobre la validez de determinadas cláusulas.

Ante cualquier problema, en Servicios Reunidos Peñas contamos con servicio de asesoramiento jurídico y podemos darte la mejor cobertura para que su contrato de arrendamiento cumpla con todas las garantías legales y jurídicas.