El Gobierno ha puesto en marcha un paquete de 12 medidas en vivienda que pretende reforzar el parque público, controlar la expansión de los pisos turísticos y ampliar el abanico de ayudas para quienes apuesten por el alquiler asequible. Un giro regulatorio que afecta de lleno a los pequeños propietarios con uno o dos pisos en arrendamiento.

1) Más parque público: el Estado suma 3.300 viviendas y hasta 30.000 de la Sareb

El Gobierno ha creado una nueva Empresa Pública de Vivienda a la que ya ha entregado 3.300 pisos y casi 2 millones de m² de suelo. Además, incorpora 13.000 viviendas de la Sareb y prevé llegar a otras 17.000 más, hasta un total de 40.000. Para el pequeño propietario esto no cambia la gestión diaria, pero sí aparece un competidor nuevo: un parque público más grande, centrado en alquiler asequible en zonas tensionadas.

Grado de aplicación: Empresa pública creada y primeros traspasos de viviendas y suelo en marcha; el impacto para el pequeño propietario sigue siendo principalmente indirecto.

2) Derecho preferente de compra para la nueva Empresa Pública

Esta empresa tendrá prioridad para comprar edificios o lotes de viviendas, solo por detrás de las comunidades autónomas. Para quien vende un piso individual, el impacto es pequeño. Para ventas de edificios completos, sí puede influir en la negociación y los plazos.

Grado de aplicación: Marco general anunciado y apoyado en figuras de tanteo y retracto ya existentes; el desarrollo específico para la nueva empresa pública requiere todavía pasos normativos adicionales.

3) La vivienda protegida del Estado no podrá venderse nunca como libre

Las nuevas viviendas públicas quedarán “blindadas”, ya que no podrán descalificarse ni venderse en el mercado libre. Esto no afecta a las VPO antiguas ya descalificadas, pero marca una tendencia: más parque público estable y un mercado privado con más normas y menos excepciones.

Grado de aplicación: Objetivo político incorporado a propuestas normativas y a nuevos desarrollos de vivienda pública, pendiente de concreción jurídica plena y aprobación definitiva. 

4) Impulso a la vivienda modular e industrializada

El Gobierno prepara un proyecto para potenciar la construcción modular. El impacto es estructural. Se traducirá en obras más rápidas y baratas. Para un propietario o comunidad, esto puede suponer rehabilitaciones más ágiles y económicas en el futuro.

Grado de aplicación: PERTE de vivienda industrializada aprobado y en fase de despliegue de convocatorias y proyectos, con efectos prácticos aún incipientes para comunidades y pequeños propietarios. 

5) Aval público para alquiler asequible (empezando por menores de 35 años)

Inspirado en el modelo francés Visale, el Estado ofrecerá un aval para cubrir impagos y daños si el propietario alquila a jóvenes a precios asequibles. Para el casero supone menos riesgo y más seguridad a la hora de alquilar a perfiles que muchas veces se descartan por falta de nómina estable.

Grado de aplicación: Sistema de avales aprobado y dotado presupuestariamente, con un despliegue operativo en marcha pero desigual según la comunidad autónoma.

6) Ayudas para reformar viviendas vacías a cambio de alquilar 5 años a precio moderado

El Gobierno financiará parte de la reforma de pisos vacíos, heredados o deteriorados si después se alquilan durante cinco años a precio asequible. Un plan interesante para quienes tienen una vivienda parada: se rehabilita con ayuda pública y luego se garantiza demanda.

Grado de aplicación: Línea de ayudas incorporada al diseño del nuevo marco estatal y a programas de algunas administraciones, pendiente de una implantación homogénea y masiva en todo el territorio.

7) Exención del 100% en el IRPF si el alquiler sigue el Índice de Precios de Referencia

Si se ajusta el precio del alquiler al Índice de Referencia, el propietario no pagaría IRPF por ese rendimiento en todo el país. Es una medida muy atractiva, pero con condiciones. El alquiler debe ceñirse al precio que marque el índice, que suele ser más bajo que el máximo de mercado. Es una propuesta potente, pero todavía necesita aprobación parlamentaria.

Grado de aplicación: Medida en tramitación parlamentaria dentro de la nueva ley de alquiler asequible; no es aplicable todavía en las declaraciones de la renta actuales.

8) Pisos turísticos: paso a tributar como actividad económica (IVA del 21%)

El PSOE plantea que los alquileres de menos de 30 noches paguen 21% de IVA, salvo en pueblos de menos de 10.000 habitantes. También prevé sanciones de hasta 600.000 € por irregularidades. Para quien tiene un piso turístico, esto implica profesionalizar la actividad (IVA, contabilidad, obligaciones nuevas) o abandonar este tipo de alquiler.

Grado de aplicación: Propuesta incluida en la nueva regulación de alquiler turístico y de temporada, todavía en debate parlamentario; el 21% de IVA no se aplica hoy de forma generalizada a todos los pisos turísticos.

9) Cambios en las SOCIMIs

Las SOCIMIs mantendrán sus ventajas fiscales solo si apuestan por vivienda en alquiler asequible. Esto puede mover la inversión institucional hacia alquiler moderado y cambiar la competencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios.

Grado de aplicación: Cambios fiscales planteados en la proposición de ley, aún no aprobados; por ahora se mantiene el régimen vigente de las SOCIMIs.

10) Nuevo impuesto del 100% para compradores extranjeros no residentes

Los extranjeros extracomunitarios no residentes pagarían un gravamen del 100% del valor del inmueble que compren, salvo si la operación lleva IVA por ser empresarial. En zonas costeras o de alto poder adquisitivo puede frenar la demanda y afectar al precio. En zonas interiores, el impacto es mucho menor.

Grado de aplicación: Medida muy polémica que forma parte de la proposición de ley; sigue en fase de debate en el Congreso y no está en vigor.

11) Fondo para reforzar inspecciones de alquileres de temporada y turísticos ilegales

El Gobierno destina recursos para que comunidades y ayuntamientos inspeccionen más contratos fraudulentos y pisos turísticos sin licencia. Se esperan más controles y sanciones. En comunidades de vecinos con actividad turística irregular, esto puede reducir conflictos… o aumentar tensiones internas.

Grado de aplicación: Herramientas de control y ventanilla única ya operativas; el uso del fondo y el refuerzo real de inspecciones dependen de cada comunidad autónoma y ayuntamiento.

12) Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026

El plan ampliará ayudas para alquiler, compra y rehabilitación, con especial atención a jóvenes y mayores. Esto puede traducirse en inquilinos con más solvencia y en más dinero público para reformas y accesibilidad en edificios.

Grado de aplicación: Plan en elaboración y negociación; está previsto que entre en vigor en 2026, sustituyendo al actual Plan Estatal de Vivienda.

Los riesgos que debe vigilar el pequeño propietario

• Pisos turísticos bajo la lupa. El gran giro del paquete de medidas está en la vivienda turística. Equipararla a una actividad económica a todos los efectos, con un IVA del 21% para estancias de menos de 30 noches y un régimen sancionador que llega hasta los 600.000 euros, supone un cambio profundo para quienes explotan un piso turístico “doméstico”. En ciudades medias y grandes, esta reforma implicará más obligaciones fiscales, más requisitos y menos margen para operar en semialegalidad, lo que obligará a muchos propietarios a profesionalizarse o dejar esta vía de ingresos.
• Más inspecciones y control en 2025–2026. La creación de un fondo específico para que comunidades autónomas y ayuntamientos refuercen la inspección de contratos de temporada irregulares y de turísticos sin licencia anticipa un aumento notable de controles. Esto afectará de lleno a comunidades de propietarios en las que haya viviendas operando fuera de las ordenanzas: más visitas de inspección, más multas y más conflictos vecinales. Para el propietario que hace las cosas bien, puede ser un alivio; para quien bordea la norma, un problema serio.
• Incertidumbre normativa a corto y medio plazo. Aunque el Gobierno ya ha presentado el paquete, muchas de estas medidas —el nuevo impuesto del 100% para compradores extracomunitarios, el IVA turístico o la exención total del IRPF— aún deben pasar por el Congreso.

Esto significa que habrá debate, posibles cambios de última hora y ajustes técnicos. “El propietario debe asumir que entra en un entorno regulatorio mucho más cambiante, donde las reglas del juego pueden modificarse”, advierte el CEO del Grupo Servicios Reunidos Peñas, José Miguel Peñas de Pablo. La ayuda profesional para mantenerse al tanto de las novedades que vayan surgiendo y poder adaptarse a ella con rapidez, podría ser fundamental.

Las oportunidades que no conviene dejar pasar

• Alquilar con IRPF 0 € si se sigue el Índice de Referencia. Si la propuesta sale adelante, quienes ajusten su alquiler al Índice de Precios de Referencia quedarán exentos del pago de IRPF por ese rendimiento. Es una medida muy potente para el pequeño propietario que busca estabilidad, poca conflictividad y una fiscalidad clara. “Menos renta bruta, pero más renta neta y un blindaje regulatorio significativo”, aclara Peñas de Pablo.
• Rehabilitar vivienda vacía con dinero público. Las nuevas ayudas para reformar pisos vacíos —especialmente heredados o en mal estado— crean una oportunidad real para poner estas viviendas en circulación. El Estado financia parte de la reforma y, a cambio, el propietario las alquila cinco años a precio asequible. “Para muchos caseros, esto supone transformar un inmueble parado en una fuente de ingresos estable y con apoyo público”.
• El Estado como avalista del alquiler a jóvenes. El nuevo sistema de aval público, inspirado en el modelo francés, permitirá a los propietarios alquilar a jóvenes con la tranquilidad de que el Estado cubre impagos y posibles daños. Es una vía muy interesante para quienes necesitan seguridad y, a la vez, quieren diversificar inquilinos sin asumir tanto riesgo. Puede abrir la puerta a perfiles  que hoy quedan fuera simplemente por no tener una nómina “perfecta”.

“En SRP vemos este paquete como un nuevo marco regulatorio donde el pequeño propietario tendrá que elegir entre profesionalizar su alquiler o acogerse a incentivos estables del alquiler asequible”, indica Peñas de Pablo. Con la aplicación de estas medidas, si es que llega, la vivienda seguirá siendo un activo refugio, pero cada vez con más letra pequeña fiscal. Conviene estar informado de la tramitación de las propuestas y anticipar decisiones antes de que llegue el cambio definitivo.