España lidera la presión fiscal inmobiliaria en Europa. Así lo señala el último informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE), que denuncia que la carga tributaria total sobre una inversión residencial en nuestro país alcanza un tipo efectivo marginal del 30,3 %, frente al 6,5 % de media en la Unión Europea. Esta diferencia, explican sus autores, se traduce en una penalización fiscal que afecta de forma directa al acceso a la vivienda, a la inversión en alquiler y a la movilidad residencial.

El documento, titulado “La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora”, detalla que España grava con intensidad todas las fases del ciclo inmobiliario: la compra, la tenencia, el alquiler y la transmisión o herencia de la vivienda. Según el IEE, la suma de todos los impuestos aplicables (IVA o ITP, AJD, IBI, IRPF, Patrimonio, plusvalía municipal, entre otros) genera una “cuña fiscal” que puede elevar en un 20–25 % el precio real de adquisición para el comprador y reducir hasta un 30 % la rentabilidad de quien invierte.

José Miguel Peñas de Pablo, CEO del Grupo Servicios Reunidos Peñas (SRP), considera que “el sistema actual encarece el acceso, desincentiva la inversión y limita la oferta. Penalizamos fiscalmente un bien básico como la vivienda con la misma lógica que aplicaríamos a un producto de lujo”, afirma.

Compra, tenencia y venta: una triple carga

En la compra de una vivienda usada en España, los compradores pagan entre un 8 % y un 11 % de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), según la comunidad autónoma, e incluso más en inmuebles de alto valor. La vivienda nueva soporta un 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), del 1 % aproximadamente. Solo Bélgica y Reino Unido aplican cargas más altas en la adquisición.

Durante la posesión, los propietarios pagan anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), además del Impuesto sobre el Patrimonio, en caso de viviendas de alto valor —una figura que solo mantienen España, Suiza y Noruega—. En el IRPF, además, las segundas residencias generan una “renta imputada” ficticia que también tributa. Según el IEE, pocos países europeos aplican tantos impuestos recurrentes sobre la propiedad sin ofrecer deducciones compensatorias.

En la venta, las plusvalías se gravan en el IRPF entre el 19 % y el 23 %, a lo que se suma la plusvalía municipal (IIVTNU), que puede alcanzar otro 30 % del incremento del valor del suelo. Con ello, España ocupa el octavo puesto más alto de la OCDE en tributación sobre ganancias inmobiliarias, muy por encima del 16,4 % promedio europeo.

El alquiler, una inversión desincentivada

El informe también destaca que España grava la rentabilidad del alquiler con una de las tasas efectivas más altas del continente: un 44 % frente al 31 % de media en la UE. Pese a la deducción del 50 % para alquileres de larga duración, los ingresos por arrendamiento se integran en la base general del IRPF, lo que puede llevar a tipos cercanos al 45 % en tramos altos.

“Tributar casi la mitad de la renta de un alquiler es un desincentivo claro. Muchos pequeños propietarios deciden no alquilar o trasladan esa carga al precio, lo que tensiona aún más el mercado”, advierte Peñas de Pablo.

Efectos sobre precios y acceso

El IEE estima que la fiscalidad eleva hasta en un 25 % el precio de compra de una vivienda. En una promoción tipo de 140.000 euros, cerca de 35.000 serían impuestos. “Es contradictorio que el Estado grave con más dureza un bien de primera necesidad mientras trata de promover vivienda asequible”, apuntan los autores.

A juicio del IEE, esta presión fiscal tiene consecuencias claras: retrae la inversión privada, dificulta la entrada de nuevos compradores, desincentiva el alquiler y frena la movilidad residencial. “Todo ello termina agravando la crisis de accesibilidad”, sentencia el informe.

Una reforma pendiente

Entre sus propuestas, el IEE plantea reducir o eliminar el ITP y el AJD, revisar los valores catastrales para ajustar el IBI, suprimir el Impuesto de Patrimonio sobre vivienda habitual y ofrecer incentivos a la rehabilitación y al alquiler asequible. También reclama clarificar las figuras impositivas para reducir la carga administrativa y aumentar la seguridad jurídica.

“No se trata de recaudar menos, sino de recaudar mejor. Una fiscalidad más neutral, más equitativa y menos distorsionante es imprescindible si de verdad queremos solucionar el problema de la vivienda en España”, concluye Peñas de Pablo.