El alquiler con opción a compra es una opción popular entre quienes quieren comprar una vivienda, pero no pueden hacerlo de inmediato. Una especie de ‘prueba’ en la que puedes vivir en la casa que te interesa mientras decides si dar o no el paso definitivo. Pero lo que muchos desconocen es que, además de ofrecer flexibilidad, esta modalidad tiene ventajas fiscales tanto para el propietario como para el inquilino.

Vivir de alquiler… ¿y ahorrar en impuestos?

¿Qué es exactamente el alquiler con opción a compra? Imagina que ves una casa que te encanta, pero no estás listo para comprarla porque te falta ahorrar un poco más. Con este tipo de contrato, puedes alquilarla durante un tiempo determinado, lo habitual suele ser entre tres o cuatro años, con la posibilidad de comprarla más adelante. Lo más interesante de todo es que parte del dinero que pagas de alquiler se descontará del precio final si decides comprarla.

Pero más allá de esta ventaja práctica, hay otra que suele pasar desapercibida: los beneficios fiscales. Y aquí es donde la cosa se pone interesante.

¿Qué gana el propietario?

Al dueño de la vivienda, este tipo de contrato le da la tranquilidad de que su casa no estará vacía y le permite aprovechar algunas ventajas fiscales en su declaración de la renta.

Por ejemplo, si el inquilino usa la vivienda como su hogar habitual, que suele ser lo común, el propietario puede beneficiarse de una reducción en el IRPF. Desde 2024, esa reducción es del 50%, pero podría llegar hasta el 90% si el piso está en una zona de alquiler tensionada o si se alquila con condiciones especiales para jóvenes o familias con pocos recursos. Además, hay otras reducciones del 60%, 70% y 90%, dependiendo de factores como si el arrendatario es menor de 35 años, si el inmueble ha sido rehabilitado o si es un alquiler social. “Alquilar con opción a compra puede ser más rentable fiscalmente que vender directamente”, indica José Miguel Peñas de Pablo, CEO del Grupo Servicios Reunidos Peñas (SRP) y colegiado número 11.544 del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Eso sí, en caso de que el propietario haya cobrado una cantidad extra por el derecho a esa opción de compra (lo que se conoce como prima), esa cantidad se considera una ganancia patrimonial y tendrá que tributar por ella. Esta ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro y tributa entre el 19% y el 28%. La buena noticia es que, si finalmente se realiza la compra, esa prima se descontará del precio de venta y reducirá la ganancia final a declarar.

¿Y qué pasa con el inquilino?

Resulta que, si decide comprar la casa, tanto el dinero que haya pagado de alquiler como la prima de la opción de compra se sumará al valor de la vivienda. ¿Y por qué es esto importante? Porque cuando venda la casa en el futuro, tendrá menos ganancia patrimonial que declarar. En otras palabras, pagará menos impuestos cuando decida vender.

Pero hay más. Si en algún momento vende esa vivienda para comprar otra que se convierta en su residencia habitual, puede beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual. Esto significa que, si usa el dinero de la venta para comprar otra casa, podría no tener que pagar nada de impuestos por la ganancia obtenida. Un alivio para el bolsillo, sin duda.

Eso sí, hay que recordar que la prima de opción de compra está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) . Y aquí hay un detalle importante: no se aplica el mismo tipo impositivo que en una compra tradicional. En la mayoría de las comunidades autónomas, la prima tributa al tipo reducido del 1%, ya que se considera un derecho de opción, no una compraventa en sí misma. Por ejemplo, si pagas una prima de 5.000 euros, deberás abonar 50 euros en concepto de ITP (el 1% de 5.000 €). Pero, ¿y si finalmente se compra la casa? Entonces, la transmisión de la propiedad estará sujeta al ITP o al IVA, dependiendo de si el vendedor es un particular (ITP) o un promotor/empresa (IVA). Por lo menos, como la prima de opción de compra se descuenta del precio final de la vivienda, ya no tendrá que volver a tributar por esa cantidad.

¿Y si no compras la casa? Bueno, perderá la prima de opción de compra que pagó al principio, pero incluso eso tiene su lado positivo: se considera una pérdida patrimonial, y puede usarla para compensar otras ganancias en su declaración de la renta del mismo ejercicio o de los cuatro ejercicios fiscales siguientes. “Es decir, si ha ganado dinero vendiendo acciones o cualquier otro bien, esa pérdida le ayudará a pagar menos impuestos”, explica Peñas de Pablo. “Ya sea por las reducciones en el IRPF, las deducciones por reinversión en vivienda habitual o la posibilidad de compensar pérdidas, hay motivos de sobra para mirar esta opción con otros ojos, sobre todo si cuentas con un buen asesor fiscal, como los que trabajan en el grupo SRP, para que te ayude a sacarle el máximo partido”.