La sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 4 de diciembre de 2024 ha abierto la puerta al aumento de la fiscalidad en las operaciones inmobiliarias. El fallo, que sienta jurisprudencia, avala la utilización de tasaciones hipotecarias como referencia para calcular la base imponible de ciertos impuestos, lo que podría incrementar significativamente los costes fiscales asociados a la compra de una vivienda.

La decisión afecta a las operaciones inmobiliarias en las que el valor de referencia del Catastro no está disponible. En estos casos, si la tasación hipotecaria supera el precio acordado en la compraventa, la Administración puede usar dicha tasación para calcular impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El Tribunal considera que este enfoque es válido, ya que la tasación hipotecaria, realizada conforme a la legislación vigente, puede reflejar el valor real del bien transmitido. “Sin embargo, esto puede traducirse en un aumento de la carga fiscal para el comprador, al calcularse los impuestos sobre el valor más alto entre el declarado y el obtenido mediante la tasación hipotecaria”, advierte el CEO de Servicios Reunidos Peñas (SRP), José Miguel Peñas de Pablo.

La sentencia que acaba de conocerse resuelve un caso en el que Junction Parque Principado, S.L., autoliquidó el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentado por la adquisición de un centro comercial, declarando un valor de 19.842.000 euros. La Administración Tributaria del Principado de Asturias, basándose en una tasación hipotecaria que asignaba un valor de 21.753.378,42 euros, determinó una liquidación adicional de 33.050,72 euros. La empresa impugnó esta decisión, argumentando que la tasación hipotecaria no refleja el valor real del inmueble. Sin embargo, el Supremo dio la razón a la Administración, sentando jurisprudencia sobre este tipo de comprobaciones.

Consecuencias fiscales para los compradores de vivienda

El impacto de esta sentencia podría ser considerable. Si el valor de la tasación hipotecaria es superior al precio declarado en la escritura, los impuestos se calcularán sobre ese valor más alto, lo que incrementará el coste fiscal de la operación. Además, la Administración no necesita justificar indicios de ocultación del valor real para realizar una comprobación. Es suficiente con que exista una ‘diferencia relevante’ entre el valor declarado y la tasación hipotecaria.

“A pesar de este escenario, los contribuyentes no están indefensos. Tienen derecho a cuestionar la tasación si consideran que no refleja el valor real del inmueble”, recuerda Peñas de Pablo. Esto se puede hacer presentando pruebas, como dictámenes periciales o informes alternativos, y recurriendo las liquidaciones en vía administrativa o judicial.

Recomendaciones para compradores tras la sentencia del Supremo

Dado el alcance de esta sentencia, es importante que los compradores evalúen cuidadosamente las implicaciones fiscales antes de realizar una operación inmobiliaria. Revisar la tasación hipotecaria y compararla con el precio pactado puede ayudar a anticipar posibles ajustes en los impuestos. Además, contar con el asesoramiento de un abogado o experto fiscal, como los de Servicios Reunidos Peñas, es clave para preparar una estrategia en caso de discrepancias con la Administración.

También deben tener en cuenta el valor de referencia del Catastro, un índice que existe desde 2022 y que se utiliza como criterio objetivo para calcular la base imponible de los impuestos inmobiliarios. Sin embargo, hay casos en los que este valor no está disponible, como cuando se trata de inmuebles de reciente construcción o propiedades cuya información catastral no está actualizada. Es en estas circunstancias en las que la Administración recurre a otros métodos de comprobación, como la tasación hipotecaria.

Además, esta nueva jurisprudencia también abre preguntas sobre lo que constituye esa «diferencia relevante» entre valores, algo que podría ser objeto de nuevas interpretaciones legales en el futuro. “Mantenerse informado y actuar con previsión será fundamental para minimizar riesgos y evitar sorpresas fiscales”, aconseja Peñas de Pablo.

El fallo del Tribunal Supremo introduce un cambio significativo en la fiscalidad inmobiliaria, otorgando a la Administración más herramientas para comprobar valores, lo que a su vez puede implicar un aumento de la fiscalidad para los contribuyentes.