El Gobierno ha decidido no prorrogar la congelación del precio de los alquileres a fin de contrato. Eso quiere decir que, a partir de este 1 de julio, los arrendadores podrán cambiar las condiciones de los contratos de alquiler que lleguen a su finalización. La congelación del precio de los alquileres era una de las medidas más destacadas en materia de vivienda que había aplicado el Gobierno para evitar subidas abusivas de precios en un contexto inflacionario, ya que permitía a los inquilinos renovar sus contratos sin que se encareciera su alquiler.
La retirada de la congelación de los precios del alquiler tendrá consecuencias tanto para los arrendadores como para los arrendatarios. A los primeros, esta medida les brinda la posibilidad de cambiar las condiciones de los contratos de alquiler. El CEO de Servicios Reunidos Peñas, José Miguel Peñas de Pablo señala que “esto les otorga mayor flexibilidad para ajustar los precios de acuerdo con las condiciones del mercado y sus propias necesidades económicas”.
En cuanto a los arrendatarios, es probable que se enfrenten a un aumento en los precios del alquiler. Los sindicatos de inquilinos temen que esto dificulte el acceso a la vivienda. Sin embargo, la medida no implica necesariamente un aumento en la renta para los inquilinos vulnerables, ya que la Ley de Vivienda aprobada en abril de este año contempla la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de un año para este colectivo.
Además, lo que sí se ha prorrogado es la prohibición de desahucios sin alternativa habitacional, una moratoria que se estableció durante la pandemia de coronavirus; y también se mantendrá, por ahora, el tope a las subidas del alquiler vinculado al Índice de Precios al Consumo (IPC), que actualmente es del 2%.
“La medida, por lo tanto, debe entenderse dentro del contexto de la nueva Ley de Vivienda aprobada en abril, que está muy centrada en el alquiler de inmuebles e incluye medidas con ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler”, indica el CEO de Servicios Reunidos Peñas.
Principales novedades de la nueva Ley de Vivienda
Estas son las principales novedades de la nueva Ley de Vivienda:
- Elimina la vinculación del IPC a la actualización anual de los precios de alquiler, que se mantiene durante 2023, a un máximo del 2%, y 2024, con un tope del 3%. A partir de ahí se implementará un nuevo sistema de actualización que no estará ligado al IPC. Se espera que el Instituto Nacional de Estadística defina un nuevo índice de referencia antes de diciembre de 2024.
- Creación de la zonas de mercado residencial tensionado: Se permite a las comunidades autónomas delimitar ciertos barrios o municipios en los que se podrán aplicar medidas de control a los precios de los alquileres nuevos. Estas zonas ´tensionadas´ deben cumplir algunos requisitos. Uno de ellos es que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. El otro, que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
- Grandes tenedores de vivienda: Se considera «gran tenedor» a aquellos propietarios que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 500 m2 de uso residencial. En zonas de mercado tensionado, esta definición se puede ampliar a quienes posean cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial.
- Prórrogas obligatorias del contrato de alquiler: En zonas de mercado tensionado, si el inmueble es una vivienda habitual, se podrán realizar prórrogas extraordinarias de hasta tres años después de los cinco o siete años iniciales. En zonas no tensionadas, para grandes tenedores, se permite una prórroga obligatoria de un año si el inquilino acredita estar en situación de vulnerabilidad.
- Límites a la renta de alquileres: En zonas de mercado tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Solo se permite una subida adicional del 10% en casos excepcionales, como actuaciones de rehabilitación o la firma de un contrato de diez o más años.
- Tributación fiscal: A partir de enero de 2024, los nuevos contratos de alquiler pierden la desgravación fiscal del 60%, que pasa a ser del 50%. Sin embargo, se establecen posibilidades de incremento de la desgravación en casos específicos, como alquileres en zonas tensionadas o destinados a jóvenes o alquiler social.
- Gastos de gestión inmobiliaria: Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador o propietario.
- Cambios en los desahucios: La ley introduce cambios en los procedimientos de desahucios, como la obligación de dar traslado a las Administraciones Públicas competentes y la necesidad de establecer una fecha y hora para los desahucios.
“Es importante tener en cuenta que la ley puede tener diferentes aplicaciones en cada comunidad autónoma, y es recomendable consultar la normativa específica de cada región para obtener información más detallada o contar con un buen servicio de asesoramiento”, finaliza Peñas de Pablo, CEO de Servicio Reunidos Peñas (SRP).
